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拆遷房PK商品房,購房者如何抉擇?

來源:網絡作者:未知時間:2016-06-02

 

石律師您好:   

我是高端律師訪談的主持人司南,很高興邀請您參加本期的律師訪談!

我們本期訪談主題:拆遷房PK商品房,購房者如何抉擇?

■律師訪談

房價日益攀升,這也阻擋不住人們購房的腳步。在實踐中大多數人會選擇購買商品房,這樣直接和開發商簽訂房屋買賣合同,辦理各種手續也比較方便。但是隨著拆遷的不斷擴展,拆遷房買賣也日益增加。但是拆遷房買賣和一般的商品房買賣還是有區別的,其中應該注意的問題也很多。

今天的訪談我們邀請到解決房屋買賣合同糾紛的資深專家石蘭軒律師為大家解答相關的法律問題。

案例

 

1、非常歡迎您的到來,本期訪談我們談一下拆遷房PK商品房,購房者如何抉擇?

首先請石律師先給大家簡單介紹一下房屋買賣合同成立和生效的要件?

石律師:

根據我國《合同法》規定,采用合同書形式訂立的合同,自當事人簽字或者蓋章時成立。房屋買賣合同一般要采用書面形式,因為,在辦理房屋所有權變更登記時需要交付房屋買賣合同。當然,如果當事人沒有訂立書面合同,但以自己的行為表明履行合同,如一方交付了價款,一方交出了鑰匙等,則也可以視為合同成立。

至于合同是否生效,則要根據合同的具體情況而定。通常情況下,根據我國《合同法》第五十二條規定,有下列情形之一的,合同無效:

    (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

 ?。ǘ阂獯?,損害國家、集體或者第三人利益;

 ?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的;

 ?。ㄋ模p害社會公共利益;

 ?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規的強制性規定。

相對于房屋買賣合同而言,如果開發商在未取得《商品房預售許可證》的情況下,與房屋買受人簽訂商品房買賣合同,則合同不生效;如果是城鎮居民在農村購買安置房、集資房等“小產權房”,則合同不生效。

 

2、實踐中我們在簽訂商品房買賣合同時會先交一定數額的訂金,但是很多人會把“金”誤寫成“金”,請您簡答給大家介紹一下二者的區別?

石律師:

在法律意義上,“訂金”與“定金”一字之差,區別甚大。如果是“定金”,則是一種履行合同的擔保,如果一方違反這個擔保約定,則適用“定金罰則”,即:收受定金的一方不履行合同約定,則應當雙倍返還定金;支付定金的一方不履行合同約定,則無權要求返還定金。

根據最高法院的有關規定,當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。

 

3、房屋買賣中,有的人會選擇購買商品房,有的人會購買拆遷房,實踐中在購買兩類房子的時候,有何區別?各自有什么風險?

石律師:

關于商品房與小產權房的區別,我個人認為,主要是土地使用權的性質的區別:

商品房占用范圍內的土地使用權系國有,即開發商通過土地出讓手續、向國家支付土地出讓金而取得了土地使用權,這種土地使用權可以依法在市場上流通、轉讓。小產權房占用范圍內的土地使用權系集體所有,俗稱為“宅基地”?!罢亍笔寝r民在建房時由集體無償劃撥的,只允許本集體經濟組織范圍內的農民建房使用,國家不允許非法買賣、轉讓,不能在市場上流通。

目前,購房“小產權房”是存在一定風險的,國家不允許集體土地使用權非法買賣,并明令禁止城鎮居民在農村集資建房。因此,非本集體經濟組織范圍內的當事人的“小產權房”買賣合同是無效的。

 

4、拆遷房是回遷戶在賣房,但是一般情況下他們賣房時也沒有取得房產證,房屋過戶問題沒辦法解決!對此買方應該如何保障自己的合法權利?

石律師:

上面已有解答,非本集體經濟組織范圍內的當事人買賣拆遷安置房存在風險,我們不建議買賣。拆遷安置房沒有房產證,當然也談不上房屋所有權變更登記;同時,公證處也一般不會辦理公證,律師事務所也一般不會給予見證。如果一定要買的話,建議要求拆遷安置房所在村民委員會蓋個章,并注明同意該房屋買賣,相對有個保障。

 

5、經過石律師從專業角度對相關問題的介紹,相信對大家在實踐中買房一定有所幫助,在此我還有一個小小的疑惑,就是在買房時,對于商品房和拆遷房應該如何來取舍呢?

石律師:

在資金充足的情況下,最好買商品房,當然要做好前期考察工作,購買有實力的開發商打造的優質樓盤,千萬不要一時沖動,輕信了開發商的宣傳資料和售樓小姐信口開河的吹噓。

6、非常感謝石律師的詳細解答,相信對于廣大網友一定有所幫助,那么,關于本期訪談您還有什么需要補充的嗎?

石律師:

有一個現實無可否認,盡管政府三令五申打擊小產權房,但是小產權房的建設、銷售的面積越來越大。打擊小產權房,違法是一個理由,因為在現有的土地用途管制制度之下,農村集體用地不能直接建設商品房屋,更不能向城鎮居民銷售房屋。但我們更要看到一個現實,在目前房價瘋漲的情況下,許多人是因為買不起價格居高不下的商品房才不得不選擇小產權房。換句話說,小產權房之所以有這樣大的市場,是因為市場中有這樣的需求。由此展開思路,小產權房之所以屢禁不止,根本原因可能在于當下中國城鄉二元的土地制度剝奪了集體土地所有者改變土地用途獲得更高收益的能力。同樣一畝地,在農民手中它的價值只能是3、5萬,但是一經征收轉為國有土地,就能發揮幾百萬的價值。說得不客氣一點,這是政府在強制壟斷開發集體土地的剩余價值,是“與民爭利”。采取適當措施,放開“小產權房”的限制,政府還利于民,也許是降房價更是贏民心的一個舉措。

 


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